物业扎堆上市，未来靠社区智能化拼天下吗?

随同着物业管理行业热度的持续攀升，各路房产公司开端竞相分拆其旗下的物业公司上市，国内物业管理行业，也由此迎来了“扎堆上市潮”。

一、物管行业迎来扎堆上市潮据最新数据显现，截止2023年末曾经有42家物业管理公司登陆资本市场，其中有38家选择在港上市，4家物业管理公司登陆A股市场，这些数据正在突破物业管理行业上市的旧传统。

实践上，自2014年第一家物业管理公司上市以来，每年新上市的物业管理公司不断坚持在个位数增长的状态，这一现象不断持续到了2023年才有所好转。

数据显现，2023年到2023年，新上市的物业管理公司，分别到达了6家、11家、19家，呈现出了每年翻倍增长的态势。

目前在TOP20的房企中，仅有万科和龙湖尚未分拆物业上市，其他房产巨头旗下的物业业务，如碧桂园效劳、恒大物业、华润万象生活、融创效劳、世茂效劳等等房企物业公司，均曾经上市。

其中恒大物业、华润万象生活等等公司，在上市缺乏两月的时间之内，就完成了股价翻番的小目的。

而在物业管理公司纷繁登上风口的背后，与当前国内房产行业的外部环境变化有关。

一方面，在国度“房住不炒”以及“三条红线”的政策指引下，加速物业板块上市，成了房产企业“去杠杆、增权益”的有效手腕。

详细来说，经过拆分物业板块上市，房产公司能够经过股权融资，降低企业的实践杠杆和资产负债率，协助企业补充现金流。

另一方面，国度相关部门出台的“物业新政”，也给行业带来了新的想象空间。

1月5日，国度多部委结合下发了《关于增强和改良住宅物业管理工作的通知》，受此政策影响，隔日A+H 42家物业股全线大涨，足见资本市场关于物业管理板块的认可。

不过说到底，物业管理价值得到凸显的基本缘由，还在于中国房产市场正逐步步入存量经济时期，改善住房体验以及生活质量，成了当前及之后一段时间民众住房的刚需。

而在这一范畴，国内尚处于初步的开展阶段，将来还有很大的开展潜力，这才是外界普遍看好物业管理的真正缘由。

二、并购加速抢占蓝海市场当然，物业管理遭到资本追捧，与其本身的业务形式也有关系。

详细来说，物业管理属于轻资产、低杠杆的运营形式，它在前期运营时无需过多的资金投入，而物业费用又能够提供稳定的现金流。

另外，物业管理方兴未艾，宏大的存量市场以及增值效劳的可能性，为其后续开展提供了极大的想象空间。

据此前相关部门出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，2023年方案新开工城镇老旧小区3.9万个，触及居民700万户，这一改造数据是2023年的两倍。

有机构测算，3.9万个旧改小区估计拉动约1.2万亿元的投资，新的万亿蓝海将由此翻开。

在此背景下，如何经过投资并购来扩展物业管理规划，就成了巨头们当下工作的燃眉之急。

比方，日前刚刚上市2个月的恒大物业，就在近期斥资15亿，一举拿下浙江亚太酒店物业效劳有限公司100%的股权。

经过此次并购，恒大物业在管面积也一举打破了3.8亿平方米，完成了全年扩张目的的22%。

实践上，近年来做物业并购的远不止恒大物业一家。

材料显现，仅在2023年相关的物业收买案就有四五起。

比方，2023年9月，永升生活效劳耗资4.62亿，完成收买青岛雅园物业55%;碧桂园效劳以1.9亿元拿下嘉凯城物业100%的股份;中海物业以466万拿下中建捷成物业100%股权……而在这种并购潮的背后，则与多方面的要素有关。

一方面，房地产行业集中度分散，直接形成了物管行业的分散格局，由此给资本提供了改善行业格局的空间;另一方面，房地产公司的大洗牌，也让大型房企旗下的物业公司，有了更好的现金流和利润，从而使其具备更强的扩张才能。

基于此，物业管理公司加速并购扩张也就不难了解了。

三、头部效应愈加凸显随着行业并购加速，行业的头部效应也愈加明显。

据不完整统计，在急速扩张的2023年，物业管理行业简直每月都会呈现物企整合案例。

以碧桂园效劳为例，其以高达2031亿(截止2月3日收盘价)的市值，成为独一一家市值破2000亿的物业企业，而恒大物业、华润万象生活则以准千亿的估值紧随其后;融创效劳、雅生活效劳、世茂效劳、新城悦效劳、中海物业等物业公司，市值都在100亿-500亿港元之间，位居第三梯队，剩余的都是市值在100亿以下的小物业公司。

除了猖獗收买之外，头部物业企业还在不时开辟新的业务范围。

比方，很多物业企业就经过与中央政府、国有企业、产业园等签约，将效劳范围向市政、河道等范围扩展，积极提升其第三方效劳面积，目前包括万科物业、龙湖聪慧效劳、碧桂园效劳等在内的多家物业公司，都曾经在加速规划城市效劳这条新赛道了。

在范围上，目前曾经上市的物企在管面积到达1亿平方米以上仅有十家，如此大的在管面积范围，决议了后面的小玩家很难有时机追上，这也决议了接下来物业管理的竞争，只会是头部物业管理公司之间的竞逐。

实践上，目前头部物业公司在范围上的角逐早曾经展开了。

据近期曝光的2023年恒大物业“军令状”显现，恒大将在2023年完成两大目的：一是完成月新增在管面积3000万平方米;二是完成每季度利润都较上年同期完成50%以上的增长。

若达成这一目的，恒大物业的在管面积在将来一年将会到达6亿平米，其净利润将会到达39亿元;与之范围相当的碧桂园效劳，在近两年盘绕根底物业效劳和增值物业效劳，也停止了屡次收买规划，经过投资并购其在管的物业面积不时扩展，行业影响力节节攀升。

能够预见，将来物业公司之间的范围竞争还会持续下去，而具有更多资源的头部物业企业，也将在此过程中进一步开展壮大。

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